Hvor meget koster det at drive en feriebolig (med rigtige tal)

Vi har fået hundredvis af spørgsmål om den økonomiske side af at drive en Airbnb eller anden korttidsferieudlejning. Specifikt: kan du detaljere de udgifter og gebyrer, der tager en bid af overskuddet? Er der skjulte omkostninger? Hvordan fungerer lejeafgifter præcist? Forsikring?! ACK!

Uanset om personen, der spørger os, overvejede at lave en selv, eller bare var nysgerrig (taler om penge = interesseret ansigt-emoji), så lægger vi det hele ud i håbet om, at det afmystificerer det en lille smule, og det er nyttigt for alle, der måske være på hegnet om, hvorvidt dette er en levedygtig side trængsel. Vi nød faktisk virkelig at lære ins & outs af disse ting - så det er sjovt at dele, hvad vi har lært.

erstatte fluorescerende lys i køkkenet

Der er naturligvis udgifter som faktisk køb, renovering og indretning af et hjem, som du vil bruge som feriebolig. Disse store åbenlyse opstartsomkostninger vil variere fra projekt til projekt (det samme gælder din betaling af realkreditlån) – og for pokker er du måske ved at Airbnb-e dit eget hus, som allerede er fyldt med møbler – så dette indlæg tager udgangspunkt i ok, jeg har et hus, der er klar til leje, hvad nu? punkt, og dækker de løbende driftsomkostninger, som du kan få år for år.

Vi deler RIGTIGE TAL fra vores erfaring med dig. Bare lad være med at tage dem som en forudsigelse af dine egne omkostninger, som naturligvis vil variere. Det skal også minde folk om, at duplexet er én bygning, men det er TO adskilte lejeenheder (i alt 6 soveværelser, 6 badeværelser, 2 køkkener, 2 stuer, 2 vaskerum, 2 baggårde osv.). Så hvis du kun har én leje og/eller en mindre plads, kan disse tal være meget højere end nogen, du vil pådrage dig.

Hjælpeprogrammer

Eksistensen af ​​forsyningsselskaber er nok ikke en overraskelse for nogen, men hvor meget de egentlig koster, kan fange dig ude af vagt, hvis du ikke regner ud og ser på året som helhed. I modsætning til en typisk langtidsleje, hvor din lejer kan være ansvarlig for nogle eller alle forsyningerne hver måned, betaler du i ferieudlejningsverdenen typisk for dem alle. På duplex betaler vi for følgende forsyninger:

• Vand & Kloak
• Elektricitet
• Afhentning af affald
• Internettet
• TV/streamingtjenester (vi leverer Sling og Netflix)

For andre mennesker kan listen også omfatte gas, olie eller propan (afhængigt af din varmekilde) og endda parkerings- eller HOA-gebyrer.

Vores hjælpeprogrammer kombineret for begge sider af duplexen koster omkring 5.200 dollars om året , baseret på de seneste 12 måneder. Det vigtigste at tænke på er, at forsyningsselskaber ikke forsvinder, når huset ikke er lejet (hvilket kan være meget vigtigt, hvis du lejer et sæsonbestemt sted). Vores el- og vandregninger falder en smule, når der er lavere forbrug i lavsæsonen, men der er minimumsgebyrer, der holder dem på omkring 0 om måneden.

Vi undersøgte at sætte nogle af vores duplex-værktøjer på pause (som internet eller afhentning af affald) i de ledige vintermåneder, men mange kommer med et stort genopkoblingsgebyr, der ophæver enhver potentiel besparelse. Vi er i stand til at sætte nogle af vores streaming-tv-abonnementer (Netflix & Sling) på pause, da vi vidste, at stedet ville stå tomt i en solid måned i lavsæsonen, hvilket var rart. (Glem bare ikke at genstarte dem i tide til den næste gæst!).

Plænepleje / Ejendomsadministration

Hvis du nogensinde har lejet et sommerhus, er du sikkert vant til at se et rengøringsgebyr på din regning. Det er typisk prisen for en person til at gøre huset rent efter dit ophold, så det er klar til de næste gæster (dette inkluderer at vaske tøj, lave om på senge, tage opvasken af ​​osv. osv.). Vi opkræver et rengøringsgebyr på 0 per ophold, fordi det er præcis, hvad vores rengøringsassistent opkræver os. Så denne pris er en total vask fra vores side. Nul dollars brugt et år , bortset fra et ferietip ;)

udskifte fluorescerende lysarmatur køkken

Men uden for rengøringsgebyret kan du have andre regelmæssige vedligeholdelsesomkostninger for at holde det klar til hver gæst. Dette kan være ting som plænepleje, pool- eller boblebadsservice eller endda snefygning, hvis du er vært på en vinterdestination. Vi betaler et lille lokalt anlægsgartnerfirma for at klippe gårdene og sprænge de udvendige områder af duplexen efter en konsekvent, pålidelig tidsplan. Dette er heldigvis ikke en helårsomkostning (der sker ikke noget i vintermånederne), men da de kommer hyppigere i løbet af foråret og sommeren, hvor alt vokser som en sindssyg, lægger op til omkring 0/år .

Jeg kan huske, at der ved vores sidste leje i Florida var en poolmand OG et separat græsplænehold, der kom forbi, mens vi boede der. Det var heller ikke omkostninger, han videregav direkte til os, da vi reserverede, så de kom ud af hans lejeoverskud.

En anden potentiel udgift ville være, hvis du vælger at ansætte eller stole på en professionel ejendomsadministration eller udlejningsadministration. De kan tage meget fra dine skuldre (håndtering af reservationer, rengøring og problemer, der opstår), men de opkræver typisk en procentdel af hver reservation. I Cape Charles ser satsen ud til at være omkring 20 %, men det tal kan variere afhængigt af dit område og præcis hvilke tjenester de tilbyder.

Genopfyldning af forbrugsvarer

Fordi vi vælger at levere forbrugsvarer til vores gæster, har vi ikke kun købt det første lager, vi skal også fylde alt op, når det er ved at løbe tør. Her er en liste over, hvad vi leverer:

• Toiletpapir (vi leverer 6 ruller pr. side af duplexen)
• Papirhåndklæder (1 rulle i hvert køkken)
• Servietter (stak af dem i en skål i hver spisestue)
• Servietter (1 boks pr. badeværelse – vi udskifter disse ikke hver uge, bare efter behov)
• Svampe (1 ny svamp i hvert køkken)
• Affaldssække (2 i hvert køkken og alle badeværelser)
• Stanniol og Ziplock opbevaringsposer i forskellige størrelser
• Shampoo, balsam, håndsæbe og kropsvask
• Tøjvaskemiddel, skyllemiddel og pletfjerner
• Salt og peber og olivenolie til madlavning
• Kaffegrums, teposer og sukkerpakker

Hver gang vi deler det, vi giver vores gæster, hører vi fra folk, der siger det gør vi også alle sammen! og andre der siger hvad?! ingen leverer det her! Mit bedste gæt er, at det varierer efter region, men mange andre ferieboliger i Cape Charles tilbyder også lignende ting. I slutningen af ​​dagen, hvis det hjælper vores gæster til at føle sig hjemme, er vi glade for at have det ved hånden.

Alt i alt, vi brugte 900 USD på ovenstående ting dette år. Igen, det er måske slet ikke en stor linjepost i din region - men det er smart at finde ud af, hvad du planlægger at have til rådighed, og hvor meget du tror, ​​det vil være at genopbygge tingene i løbet af året.

Ekstra sengetøj og håndklæder

Dette kan være noget specifikt for, hvordan vores rengøringsassistent fungerer, men hun rådede os i starten af ​​sommeren til at have et KOMPLET ekstra sæt sengetøj og håndklæder ved hånden, på den måde, hvis vasketøjet nogensinde ikke blev færdigt i tide, eller der var en plet. der havde brug for længere behandling, kunne hun stadig efterlade vores næste gæster med alt, hvad de havde brug for. Så for os betød det at købe:

• 8 ekstra håndklæder
• 6 ekstra badehåndklæder
• 12 ekstra vaskeklude og håndklæder
• 1 ekstra sæt queen-lagner & 1 queen-dynebetræk & -indlæg (vi slog terningerne, at det var usandsynligt, at begge queensize-senge ville blive plettet)
• 2 ekstra sæt dobbelte lagner og 2 tvillingedyner

Faktisk burde du fordoble disse tal, fordi vi gjorde det PÅ SIDE. Gudskelov for det aflåste ejerskab, hvor vi gemte de ekstra ting i skraldespande.

bejdse træ skabe

Vi endte aldrig med at stole på en komplet ekstra sæt, men vi dykkede ind og fik fat i en eller to reservedele mere end én gang, så vi er bestemt glade for, at vi havde dem (især de to ekstra dynebetræk!). Dette ekstra lager af sengetøj og håndklæder koster os over 0 pr. side (i alt 0) . Vi har også været nødt til at udskifte et par håndklæder i løbet af de sidste par måneder (vi føler os meget heldige, det er alt, hvad vi har været nødt til at udskifte!), så vi enten har fat i ekstraudstyr i forvejen eller afsætter et lille budget til udskiftning af tilfældige varer som du går er nok en smart idé.

Forsikring & Skatter

Nu kommer vi til de sjove ting (ha!). Lad os starte med forsikring først.

Det overrasker dig forhåbentlig ikke, at din ejendom skal have forsikring på den, men vi fandt det lidt af en indlæringskurve at forsikre duplexet. Men vi kom ud på den anden side! De komplicerende forsikringsfaktorer for vores duplex er: 1) det faktum, at det er en korttidsferieleje, som behandles anderledes end en fuldtidsbolig, og 2) det er tæt på vandet (mo vand, mo-problemer – det er i hvert fald hvad siger forsikringsfolkene). Disse to faktorer betød, at vi havde begrænsede muligheder, men vi endte i sidste ende med tre politikker, der arbejder sammen for at give os ro i sindet.

1. En ferieudlejningsejendomsforsikring: Dette svarer til husejerens politik, du måtte have på din primære bolig. Bare sørg for, at det, du får, dækker korttidsleje.
2. En tilføjelsesansvarspolitik: Dette blev anbefalet af et par venner, der også har ferieudlejning, og giver yderligere dækning for eventuelle ulykker, skader osv.
3. En oversvømmelsespolitik: Vi er teknisk set ikke i en oversvømmelsesslette, men de fleste indbyggere anser det for klogt i Cape Charles.

Vi har ikke brug for nogen af ​​de to sidste forsikringer for vores primære bolig her i Richmond, men hvis du udlejer din primære eller sekundære bolig på deltid, vil du måske rådføre dig med en ekspert for at sikre, at du er tilstrækkelig dækket af din eksisterende police. Mange almindelige husejerpolitikker er muligvis ikke tilstrækkelige, hvis skaden eller hændelsen opstår, mens en korttidslejer bor i dit hus.

Hvis du syntes forsikring var sjovt, dreng vil du elske skat! Skatter er den del, som vi følte, at vi vidste mindst om at gå ind i dette, men det er ret ligetil at finde ud af. Så tag dette som udgangspunkt for at undersøge, hvad der skal betales i den by eller by, du driver din udlejning i (ring til dit lokale regeringskontor, tjek deres hjemmeside, eller spørg andre værter i dit område). Men ved også, at hvis det føles kompliceret, var alle, vi talte med på vores forskellige regeringskontorer, super glade for at hjælpe (de var sikkert begejstrede for, at vi forsøgte at betale vores skat – ha!), og inden for en uge eller to fik vi fat i af det.

For duplex betaler vi følgende:

• Årlig amtsskat
• Årlig kommunal ejendomsskat
• Kvartalsvis amts forbigående belægningsskat (specifikt en skat på ferielejeindtægter)
• Månedlig by forbigående beboelsesskat
• Månedlig statslig og lokal moms

De ejendomsskatter, der opkræves af de to lokaliteter, hvor duplexet ligger (de første to punkter ovenfor) er baseret på selve huset, ikke på hvor meget eller hvor lidt vi lejer det ud. Men de andre er procenter af, hvad vi tjener fra vores lejeindtægter, og vi skal beregne og indsende papirarbejde for dem på måneds- eller kvartalsbasis (selvom nu Airbnb betaler momsen automatisk i Virginia, når gæster tjekker ud på deres side – men alt sommer var vi nødt til at tage det ud af vores Airbnb-udbetalinger manuelt).

Du kan være heldig, og din by vil ikke opkræve midlertidig beboelsesskat, men du kan ende med at blive opkrævet to gange, som vi gør: én gang af byen og så igen af ​​amtet. Jeg føler, at jeg bliver ved med at sige varierer vildt i dette indlæg, men det gør skatter virkelig også. For eksempel har min far et lejemål i en anden stat, og han betaler en midlertidig bebyggelsesskat på 3 %, mens vores er 6 % i Cape Charles. Mellem disse to forbigående belægningsskatter og omsætningsafgiften, omkring 11 % af hver reservation, vi havde denne sommer gik til stat, amt og by i form af skatter. Husk, at det ikke inkluderer ejendomsskatter.

hvordan man dækker planter til frysning

Så for duplex, vores samlede skat og forsikring for dette år har været omkring 13.400 USD . Lang historie lang – du bør helt sikkert kende dine skattemæssige forpligtelser, når du afvejer levedygtigheden af ​​dit lejemål, fordi de helt sikkert kan påvirke din fortjeneste.

Airbnb-værtsgebyr

Hvis du kører din udlejning gennem et websted som Airbnb, VRBO eller HomeAway, skal du huske på, at de også tager et snit af din natlige lejepris. Som gæst er du sikkert vant til at betale et gebyr, der ligger oven i den samlede overnatningspris, men bag kulisserne trækker Airbnb også et gebyr på 3 % fra natprisen, før de betaler værten. Så jeg gætter på, at hverken gæsten eller værten faktisk får den angivne overnatningspris. Ha! Vi medtager ikke rigtig det gebyr på 3 % i vores beregninger af driftsomkostninger (eller vores samlede i slutningen af ​​dette indlæg), fordi det er penge, vi aldrig ser. Så husk bare, at når du indstiller din natpris, vil en smule af det gå til det lejewebsted, du vælger.

Vi bliver spurgt, hvorfor vi valgte Airbnb frem for andre ferieboliger som VRBO eller HomeAway, og svaret er bare, at vi spurgte et par venner med ferieboliger, og de kunne alle bedst lide den grænseflade. Så vi gik efter det. Indtil videre kan vi rigtig godt lide det. Vi overvejede at liste duplexet på flere websteder, men hørte, at det kan være svært at undgå dobbeltbestillingsdatoer, når du kører flere kalendere på tværs af forskellige platforme.

Diverse omkostninger

Og selvom vi forsøgte at være super grundige i dette indlæg, kan vi ikke forudsige alt, hvad du kan støde på undervejs. Dette år, vi brugte sandsynligvis omkring 0 i diverse varer. Heldigvis skete der ikke noget skørt (vi behøvede ikke at udskifte et HVAC-system eller noget lignende), men et lille eksempel er, at vi lærte, at staten og byen også opkræver et mindre gebyr for en årlig erhvervslicens (og udfører en årlig lejeinspektion for at sikre, at vi stadig er oppe at kode hvert år), så det var en lille uplanlagt udgift, der overraskede os – men nu hvor vi er vant til det og ved, hvad vi skal gøre, er det nemt.

Der er selvfølgelig omkostninger som at udskifte ting, der går i stykker, betale en vedligeholdelsesmand for at reparere et defekt apparat, eller endda tilføje/ændre en bestemt bekvemmelighed i dit hjem. Et konkret eksempel på det er, at vi brugte 250 $ halvvejs gennem sommeren på at tilføje mørklægningsgardiner til de to forreste soveværelser i duplex, efter at nogle få gæster nævnte, at det blev meget lyst derinde tidligt om morgenen. Så selvom det kan være en snert af dit budget, er det alt sammen en del af det sjove og eventyrlige ved at prøve at give en fantastisk oplevelse for de mennesker, der bor i dit hus. Apropos det…

Vi vælger også at give vores lejere en lille velkomstgave, når de ankommer. Det er en håndskrevet seddel med et gavekort til at få is eller en souvenir i en af ​​de lokale butikker i byen sammen med et præstemplet postkort. Igen, det er bestemt ikke en omkostning, du skal pådrage dig, men vi er glade for at gøre det i håb om, at vores gæster nyder deres ophold og besøger nogle af de store lokale forretninger - og vores gæster synes også at kunne lide det. Hvem kan ikke lide is?!

Lad os pakke denne hvalp ind. Jeg vil spare dig for lidt scrollning og opsummere al matematikken ovenfor. Ved at kombinere alle de omkostninger, vi lige har lagt op, det er omkring 21.750 dollars i årlige driftsudgifter for duplex i år. Igen, det er for to separate lejeenheder, så det er sandsynligvis højere end en enkelt eller mindre leje. Men vores pointe handler mindre om det samlede antal og mere om de forskellige omkostninger undervejs. Så hvis du overvejer at starte en Airbnb, håber jeg, at dette indlæg er et springpunkt for at finde ud af dine egne driftsomkostninger i de kategorier, jeg har nævnt her.

Og selvom ovenstående tal føles som meget, føler vi os heldige, at vi var i stand til at booke nok overnatninger i 2019 til stadig at tjene penge, efter at det hele var sagt og gjort (high five, nogen?!). Kommer vi til at være ude af det røde felt for alle vores bygge- og indretningsomkostninger snart? Nix! Men vi er i det mindste på vej, og vi skal lære en masse og have det sjovt i processen.